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Loi Elan
La Loi Elan
Quels apports de la Loi ELAN dans les copropriétés ?
Elle ajoute des règles à respecter concernant les parties communes spéciales.
Pour savoir si la copropriété du en a, il convient de prendre connaissance de ce que sont les parties communes spéciales.
Au sein d’une copropriété et en fonction de sa disposition, certains copropriétaires n’ont parfois pas accès à certains éléments des parties communes.
En toute logique, des réticences vis-à-vis de l’entretien peuvent alors subvenir pour les copropriétaires concernés qui n’y ont pas accès.
Ainsi, certaines parties peuvent être dissociées des parties dites « communes » (propriété de tous), donnant naissance à des parties communes « spéciales », affectées à certains copropriétaires.
La distinction entre ces deux parties communes est capitale car elle a des conséquences sur les travaux et les charges (voir plus bas dans cet article).
Selon la loi du 10 juillet 1965, si le règlement de copropriété ne distingue pas une partie commune d’une privative, une présomption de communauté est alors automatiquement fixée.
L’inverse est également possible.
Seul un vote en assemblée générale (et à l’unanimité des copropriétaires) peut revenir sur cette distinction.
L’article 4 de cette même loi explique qu’en fonction de la taille de la copropriété (et surtout, le nombre de bâtiments) certaines parties communes seront spécifique à tel ou tel bâtiment (comme un local à vélo, une aire de roulement d’un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking ou encore, le gros œuvre d’un bâtiment déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, par exemple).
Cette distinction implique une conséquence en termes de tantièmes généraux et spéciaux pour les copropriétaires qui sont en possession de ces parties communes spéciales.
Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien et, ces dernières sont réservées à « l’utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes » (Cass. civ. 21/02/1978 – Dalloz IR 1987-431.
Il est également à noter que les murs et les cloisons non inclus dans le gros œuvre (et séparant les parties privatives) sont présumés mitoyens entre les lots qu’ils séparent (art. 7 Loi 1965).
Cela signifie qu’elles sont, de fait, considérées automatiquement comme parties communes spéciales. Il faut néanmoins distinguer une partie commune spéciale d’une charge spéciale : la création d’une charge spéciale est possible même si aucune partie commune spéciale n’est créée.
Selon un arrêt du 8 juin 2011 par la Cour de cassation, toute création de partie commune spéciale doit avoir pour conséquence la création de charges communes spéciales, incluant des tantièmes spécifiques et prévus par le règlement de la copropriété concernée (Cass.3e civ., 8 juin 2011, n°10-15551, loyers et copr. Sept.2011, comm.255 -Cass.3e civ., 03 juin 2009, admin.oct.2009, p.56).
Concernant les travaux pour les parties communes spéciales, et selon un arrêté de la Cour de cassation du 3 juin 2009, « seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de lots dans un bâtiment peuvent décider des travaux sur ces dernières » (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).
Il est également important de noter que toutes les résolutions regardant une ou plusieurs décisions à propos des parties communes spéciales votées en assemblée générale seront nulles. L’assemblée générale n’a pas, autrement dit, la capacité d’influer sur cette décision ( (CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287). Il existe cependant une exception dans le cadre d’une disposition contraire d’un règlement de copropriété. Si le règlement précise que l’assemblée générale des copropriétaires peut être décisionnaire sur l’aspect extérieur des parties communes, alors cette dernière aura l’autorisation de mettre en place un ravalement (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000). Les budgets doivent cependant être discutés bâtiment par bâtiment.
Les apports de la Loi ELAN concernant les parties communes spéciales
La loi Élan du 24 novembre 2018 vient modifier les principes qu’avaient défini la Cour de cassation au sein de la loi du 10 juillet 1965. Il est à présent possible de convoquer une assemblée générale spéciale (qui concerne les copropriétaires d’une partie commune spéciale), afin de voter sur des résolutions les concernant.
- L’article 6-4 de la loi Elan explique qu’il ne peut pas y avoir de parties communes spéciales sans la mention expresse de cette dernière au sein du règlement de copropriété.
- La seconde disposition (article 6-2), explique, et confirme, que la convocation d’une assemblée générale spéciale est possible pour les seuls copropriétaires concernés d’une partie commune spéciale. Autrement dit, si l’assemblée générale spéciale n’a pour but que de prendre une décision à propos des parties communes spéciales, il n’est aucunement nécessaire de convoquer l’ensemble des membres du syndicat.
La loi Élan implique néanmoins deux nouvelles difficultés
- Le texte de loi ne précise pas qui peut être à l’initiative de la convocation d’une assemblée générale spéciale. Pour rappel, ni le conseil syndical ni le président n’ont la possibilité d’imposer la tenue d’une assemblée générale spéciale. Le syndic peut (et se doit) d’organiser cette assemblée générale spéciale. Néanmoins, selon l’article 8 du décret du 17 mars 1967, cette dernière doit être obligatoirement demandée par au moins le quart des copropriétaires. À moins qu’un quart des copropriétaires souhaite engager une assemblée générale spéciale dédiée aux parties communes spéciales, des réticences vis-à-vis des non-concernés peuvent dès lors subvenir, ralentissant ainsi le processus.
- Les frais de tenue d’assemblée générale (honoraires, location de salle, etc.) sont relatifs aux charges courantes. Par conséquent, elles sont imputables à l’ensemble des copropriétaires (clé générale) et non pas à certains d’entre eux. Il est donc possible que l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires doivent, dans ce cas précis, participer à des frais qui ne les concernent pas forcément.
Un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021
Deux cas de mise en conformité : l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.
Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir :
– les parties communes spéciales (parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment) ;
– les parties communes à droit de jouissance exclusif (loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés…) ;
– les lots transitoires (lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs).
A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes.
Conformément à l’article 6-2 de la loi précitée, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune.
Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote.
A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence et chaque copropriétaire pourra voter sur les décisions afférentes à ces parties.
Enfin, il est fréquent que soient accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…).
Ce peut être aussi le cas dans le seul état descriptif de division.
Ce droit de jouissance doit être mentionné dans le règlement de copropriété ; à défaut, ce droit sera considéré comme étant inexistant.
Il est précisé à ce sujet que selon un arrêt de principe du 8 juillet 1992, la Cour de cassation juge que « l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ».
Rôle du syndic
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire.
Tous les règlements de copropriété ne sont bien entendu pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi.
L’assemblée générale peut être saisie de cette question après qu’un professionnel qualifié désigné au préalable aura déposé un rapport préconisant une mise en conformité.
Le conseil syndical peut lui aussi, conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, demander l’avis technique d’un professionnel pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution.
Le syndic peut aussi prendre l’initiative de consulter un avocat sur la nécessité ou non de mettre en conformité le règlement de copropriété de l’immeuble.
Pour exemple, si des charges spéciales sont appliquées sans qu’une mention expresse apparaisse dans le règlement de copropriété, le syndic doit alerter les copropriétaires à ce sujet et les inviter vivement à mettre en conformité le règlement de copropriété de leur immeuble.
